Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter

Beide betrachten die Flächen einer Immobilie unterschiedlich. Deshalb lohnt sich beim Kauf oder Verkauf die Frage:

Welche Fläche wurde eigentlich angegeben – und wie wurde sie ermittelt?

Wohnflächenverordnung: Was zählt tatsächlich als Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) berücksichtigt, vereinfacht gesagt, welche Flächen zur Wohnung gehören und in welchem Umfang sie als Wohnfläche angerechnet werden.

Besonders anschaulich wird dies bei Dachschrägen:

· Raumteile mit einer Höhe von mindestens 2 Metern zählen zu 100%.

· Zwischen 1 und 2 Metern werden sie nur zur 50% berücksichtigt.

· Flächen unter 1 Meter Raumhöhe = 0% und zählen nicht zur Wohnfläche.

Auch Balkone, Loggien und Terrassen werden nicht einfach vollständig angesetzt. Nach der Wohnflächenverordnung zählen sie in der Regel zu 25 Prozent. Ein höherer Ansatz von bis zu 50 Prozent ist nur in begründeten Ausnahmefällen, z. B. bei besonderer Lage, Ausstattung und/oder Nutzbarkeit, möglich.

Kellerräume, Garagen oder beispielsweise Heizungsräume gehören dagegen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Und was ist dann die DIN 277?

Hier gibt es häufig Missverständnisse: Die DIN 277 ist keine alternative Methode zur Berechnung der Wohnfläche.

Sie dient der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten eines Bauwerks und verfolgt damit einen anderen Zweck als die Wohnflächenverordnung.

Das bedeutet: Eine nach DIN 277 ermittelte Quadratmeterzahl sollte nicht einfach mit einer Wohnfläche nach WoFlV gleichgesetzt werden.

Genau deshalb ist eine m²-Zahl allein manchmal wenig aussagekräftig.

Entscheidend ist, welche Flächenart gemeint ist und nach welcher Methode sie ermittelt wurde.

Warum kann die Berechnung nach WoFlV oder DIN 277 beim Immobilienkauf einen großen Unterschied machen?

Die Grafik zu Beginn des Finanztelegramms zeigt ein bewusst vereinfachtes Beispiel, welche Auswirkungen unterschiedliche Flächenangaben haben könnten:

Ein Haus, das nach der Wohnflächenverordnung beispielsweise eine Wohnfläche von 135 m² hat, könnte bei einer Flächenermittlung nach DIN 277 durchaus auf ein Flächenmaß von beispielsweise 170 m² kommen.

Das bedeutet: 170 m² nach DIN 277 sind nicht gleich 170 m² Wohnfläche.

Beispiel: der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 750.000 Euro

Würde der Kaufpreis auf die 170 m² gemäß DIN 277 bezogen, ergäbe sich ein rechnerischer Quadratmeterpreis von rund 4.412 Euro.

Bezogen auf die angenommenen 135 m² Wohnfläche nach WoFlV wären es dagegen rund 5.556 Euro pro Quadratmeter.

Das entspricht einem Unterschied von mehr als 25 Prozent beim rechnerischen Quadratmeterpreis – obwohl sich weder die Immobilie noch der Kaufpreis verändert haben.

Warum ist das für Käufer und Verkäufer relevant?

Der Quadratmeterpreis ist für viele Kaufinteressenten eine wichtige Orientierung, um Immobilien miteinander zu vergleichen und einen Angebotspreis einzuschätzen.

Würde eine größere Flächenangabe nach DIN 277 irrtümlich als Wohnfläche gemäß WoFlV verstanden, könnte der daraus errechnete Quadratmeterpreis zunächst günstiger erscheinen.

Stellt sich im weiteren Verlauf heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche deutlich geringer ist, könnte sich das Bild verändern: Der auf die Wohnfläche bezogene Quadratmeterpreis wäre entsprechend höher und könnte im Vergleich mit ähnlichen Immobilien möglicherweise nicht mehr marktgerecht erscheinen.

Noch wichtiger ist jedoch ein anderer Punkt: Transparenz schafft Vertrauen.

Tauchen während eines Verkaufsprozesses unterschiedliche Flächenangaben auf, könnten bei Kaufinteressenten Fragen entstehen: Welche Zahl ist richtig? Woher kommt die Abweichung? Und warum wurde sie nicht von Anfang an erläutert?

Im ungünstigen Fall könnte dies zu Misstrauen, starken Preisverhandlungen oder sogar dazu führen, dass Kaufinteressenten von einem Erwerb Abstand nehmen.

Auch für Verkäufer kann es deshalb sinnvoll sein, vorhandene Flächenangaben frühzeitig zu prüfen und nachvollziehbar aufzubereiten. So lassen sich mögliche Unklarheiten bestenfalls klären, bevor die Immobilie auf den Markt kommt.

Unser Tipp

Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen:

Schauen Sie nicht nur auf die angegebene Quadratmeterzahl. Prüfen Sie auch, welche Flächenart angegeben wurde, nach welcher Methode sie ermittelt wurde und ob eine aktuelle und nachvollziehbare Berechnung vorliegt.

Eine transparente Flächenangabe schafft eine bessere Grundlage für Preisvergleiche und kann dazu beitragen, Missverständnisse im späteren Verkaufsprozess zu vermeiden.

Denn bei Immobilien zählt nicht nur jeder Quadratmeter – sondern auch, was hinter dieser Zahl steckt!

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